Социальные ожидания и радости новоселов: как ключи от квартиры становятся символом нового этапа жизни

При получении ключей от новой квартиры дольщики часто спешат начать ремонт и пригласить гостей, не задумываясь о возможных недостатках. Однако, спустя время, владельцы могут столкнуться с различными проблемами, которые могли быть замечены на этапе приёмки жилья. Это касается не только самой квартиры, но и всего жилого комплекса, который может иметь множество недостатков — от неисправной противопожарной системы до вопросов с правом собственности на землю. Важно знать, на что обращать внимание при приёмке нового жилья от застройщика.

Дисклеймер: Редакция не утверждает, что все застройщики недобросовестны и сдают некачественные дома. Тем не менее, описанные ситуации основаны на реальных примерах и являются распространёнными в практике экспертов. Все рекомендации носят рекомендательный характер.

Как избежать проблем при покупке квартиры у застройщика

Эксперты советуют начинать проверку на самом раннем этапе. В отделах продаж могут показывать привлекательные макеты и визуализации, но это всего лишь рекламные материалы, которые могут не соответствовать реальности. Лучше всего проверить объект до подписания договора долевого участия, а не на этапе получения ключей.

"Когда дом ещё строится, квартиры как объекта пока нет. Есть проект и обязательства застройщика. Поэтому проверяйте не стены, а бумаги, то есть документы", — рекомендует Диляра Сейтнурова, эксперт в области строительства.

Какие документы запросить при покупке квартиры

Первым делом стоит удостовериться, имеет ли застройщик право привлекать средства дольщиков. Это возможно в одном из трёх случаев:

• наличие гарантии от "Казахстанской жилищной компании" (КЖК);
• финансирование проекта банком второго уровня;
• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков, которое выдается только при наличии каркаса здания или банковского финансирования.

Сделка должна оформляться по договору долевого участия, который регистрируется в Единой информационной системе долевого строительства. Платить за квартиру следует только безналичным расчётом через банк, так как другие варианты являются незаконными.

Также стоит запросить следующие документы:

• Положительное заключение госэкспертизы и проектно-сметную документацию. Эти документы содержат информацию о будущем жилье, включая этажность, конструкцию и характеристики квартиры.
• Кадастровый паспорт на земельный участок. Он содержит данные о границах, площади и правовом статусе участка.
• Проект детальной планировки (ПДП). Этот документ поможет понять, как будет выглядеть объект, включая этажность и наличие социальных объектов.
• Эскизный проект, согласованный управлением архитектуры.
• Технические условия на подключение к сетям. Это подтверждает наличие инженерной инфраструктуры.

"Если застройщик уклоняется от предоставления этих документов, это повод задать уточняющие вопросы и взять паузу. Открытость компании по документам обычно говорит сама за себя", — добавляет Диляра Сейтнурова.

Приёмка дома: на что обратить внимание

С 1 января 2016 года государственная приёмочная комиссия была упразднена, и теперь в приёмке новостроек участвуют застройщик, генподрядчик и представители технического надзора.

"Новый Строительный кодекс РК, который вступит в силу с 1 июля 2026 года, вернёт участие государства в приёмке, добавив контроль на всех этапах стройки", — отмечает Сейтнурова.

Важно провести собственный осмотр или пригласить специалиста для анализа построенного жилья, так как даже с участием государства не гарантируется идеальное качество.

Что проверить в квартире при получении ключей

Если квартира в черновой отделке, обратите внимание на:

• Стяжку пола — проверьте на наличие трещин и уклона.
• Окна — проверьте герметичность и целостность стеклопакетов.
• Вентиляцию — проверьте тягу, приложив лист бумаги к вентиляционной решётке.
• Геометрию стен — проверьте отклонения с помощью уровня.

При чистовой отделке важно обратить внимание на:

• Качество покрытия стен и потолка.
• Плитку в мокрых зонах — отсутствие пустот и уклона.
• Напольные покрытия.
• Межкомнатные двери.
• Сантехнику и работу смесителей.

"Все спорные моменты необходимо зафиксировать и внести в дефектный акт до подписания акта приёма-передачи. После подписания это сделать будет сложнее", — поясняет Диляра Сейтнурова.

Застройщик несёт ответственность за дефекты, возникшие из-за качества материалов или отступления от проекта, если они были выявлены до приёмки или в гарантийный срок.

Площадь квартиры и высота потолков

Площадь квартиры указывается в договоре долевого участия. Ранее допустимая погрешность составляла 3%, но с 1 июня 2025 года она снизится до 1,5%. Если площадь меньше на 1,5%, застройщик обязан вернуть разницу.

Высота потолков также должна соответствовать проекту. Минимальная высота составляет 2,5 метра, но отклонения могут составлять 20–30 миллиметров на всю высоту помещения.

Проверка перед заселением

Регистрация объекта кондоминиума

Застройщик обязан зарегистрировать объект кондоминиума в течение 30 дней с момента регистрации права собственности. Однако часто компании не спешат это делать, что может привести к проблемам с правом собственности на общедомовые площади.

Статус земельного участка

Важно знать, кому принадлежит земля под домом. Если застройщик не передал участок в собственность жильцов, это может создать проблемы с правом на землю.

"В одном из ЖК участок был в аренде у государства. После создания объединения собственников жилья председатель занялась вопросом передачи земли в состав общего имущества", — рассказывает юрист Меруерт Утегенова.

Документы от застройщика после сдачи дома

После окончания строительства стоит запросить акт приёма объекта в эксплуатацию, который подтверждает, что дом построен по утверждённому проекту и готов к проживанию.

"Это главный документ, который позволит зарегистрировать право собственности и получить ключи", — поясняет Талгат Татиков.

Также полезно получить техпаспорт дома, поэтажный план и заключение госэкспертизы, чтобы сверить информацию с реальностью.

Что проверить в акте приёма

• Этажность дома: сравните с реальной этажностью.
• Количество квартир: проверьте, соответствует ли количество квартир в акте фактическому.
• Нежилые помещения: убедитесь, что нежилые помещения не были проданы как отдельные объекты.
• Паркинг: проверьте наличие и площадь парковочных мест.

Инженерные сети и безопасность

Проверьте, переданы ли инженерные сети на баланс города. Застройщик обязан передать их в течение полугода, но часто этого не происходит.

"Если инженерные объекты не переданы, это может стать проблемой для жильцов", — добавляет Меруерт Утегенова.

Пожарная безопасность

В доме должна быть установлена система пожарной сигнализации. Необходимо запросить протокол испытания этих систем и удостовериться в их работоспособности.

Лифты и крыша

Лифты должны быть зарегистрированы и обслуживаться аттестованной компанией. Проверьте наличие аварийного освещения и работоспособность системы.

Крыша также требует проверки на уклоны и гидроизоляцию. Акт приёмки кровельных работ должен быть предоставлен застройщиком.

Гарантия на новостройку

Минимальный гарантийный срок на новостройку составляет два года, но по новому Строительному кодексу с 1 июля 2026 года он увеличится до пяти лет.

Долги застройщика

Жильцы могут столкнуться с долгами застройщика, если он продолжает использовать ресурсы после завершения строительства. Важно следить за общедомовыми приборами учёта.

"Управляющая компания должна следить за тем, чтобы застройщик не подключался к общедомовым ресурсам без согласования", — советует Вадим Иванов.

Эксперты рекомендуют не терять время после получения ключей и совместно с соседями проверять основные моменты, чтобы избежать проблем в будущем.