Социальная справедливость в жилищном строительстве: как защитить потребителей от обмана в классе жилья
В Казахстане существует проблема с классификацией жилых комплексов, где застройщики используют термины "эконом", "комфорт", "бизнес" и "премиум" для обозначения классов жилья. Однако, эта градация не имеет законодательного закрепления, что приводит к ситуации, когда покупатели могут получить жилье, не соответствующее заявленному классу. Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков в своей колонке поднимает вопрос о необходимости внедрения стандартов и единой методологии классификации жилых комплексов.
Проблемы существующей классификации
В Казахстане разработан свод правил — СП РК 3.02-101-2012, который делит многоквартирное жилье на классы и задает технический минимум. Однако, по этому своду правил, один и тот же класс может объединять жилые комплексы, которые значительно отличаются друг от друга. Например, в одном районе могут строиться несколько комплексов формально одного класса, но с различиями в инфраструктуре, управлении и послепродажном обслуживании.
Существующая классификация является лишь техническим порогом, а не мерой качества продукта. Это создает ситуацию, когда менее качественные проекты могут конкурировать только за счет цены, а покупатели не видят разницы в сервисе и экосистеме до момента проживания.
Новая методология классификации
Ассоциация застройщиков Казахстана совместно с Министерством промышленности и строительства РК разрабатывает новую методологию классификации жилых комплексов. Эта методология будет обязательной и основана на измеримых параметрах, что позволит присваивать каждому проекту класс на основе объективных критериев.
Методология будет охватывать аспекты, которые не учитываются в существующем своде правил:
- внешний вид двора и комфорт жильцов;
- надежность застройщика;
- качество управляющей компании;
- наличие образовательных учреждений рядом;
- безопасность для жителей.
Ни один застройщик не сможет самостоятельно присвоить себе класс "премиум" без независимого подтверждения — методология является обязательной процедурой присвоения, публикации и верификации класса.
Критерии оценки жилых комплексов
Каждый жилой комплекс будет оцениваться по 10 основным группам критериев:
- Архитектура и фасады.
- Среда и двор.
- Инженерия и технологии.
- Инфраструктура и экосистема.
- Сервис и управляющая компания.
- Надежность застройщика.
- Репутация бренда.
- Безопасность.
- Статус.
- Customer Experience (клиентский опыт).
По итогам оценки каждому проекту будет присваиваться один из четырех классов: "стандарт", "комфорт", "бизнес" или "премиум". Механизм проведения такой оценки будет дополнительно прорабатываться, с акцентом на автоматизацию системы, что позволит самостоятельно выводить итоговый балл в соответствии с предоставленными данными застройщика.
Процесс присвоения класса
Класс будет присваиваться не после сдачи дома, а до подписания договора, с повторной проверкой перед передачей ключей. Застройщик подаст проектную документацию на государственную экспертизу, и на этом этапе система автоматически рассчитает балл по всем критериям и присвоит предварительный класс до начала публичных продаж.
Результаты будут опубликованы открыто: класс, итоговый балл и оценки по каждой из 10 групп будут отображены в публичной карточке проекта на сайте жилого комплекса и на маркетплейсах.
После завершения строительства и ввода в эксплуатацию будет проведена итоговая верификация, чтобы сопоставить реальный продукт с заявленным. В зависимости от результатов верификации класс получит один из трех статусов: "подтверждено", "скорректировано" или "не подтверждено". Это означает, что застройщик не сможет продать жилье класса "премиум", если фактически построено жилье класса "комфорт".
Преимущества для покупателей
Основное изменение, которое принесет новая методология, заключается в том, что покупатели будут знать класс жилья до подписания договора. Это позволит избежать ситуации, когда реальное качество жилья становится известным только после заселения.
Кроме того, покупатели смогут сравнивать проекты по единой шкале, что позволит принимать более обоснованные решения. Итоговый балл от 0 до 100 и оценки по 10 конкретным группам позволят сопоставить жилые комплексы по измеримым показателям, а не по маркетинговым характеристикам.
Верификация при вводе в эксплуатацию обеспечит, что класс станет обязательством, а не пустым обещанием. Если реальный продукт не соответствует заявленному, это будет зафиксировано публично, что создаст дополнительные трудности для недобросовестных застройщиков.
Таким образом, новая методология позволит предотвратить случаи, когда застройщики продают одно, а строят другое, что особенно важно, учитывая, что недвижимость является одной из крупнейших покупок в жизни большинства людей.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
