Переход из жилого в коммерческий: как переделка квартиры в магазин меняет правила игры на рынке недвижимости

Квартира или коммерческая недвижимость: юридические аспекты переоборудования

Переоборудование квартир на первых этажах жилых домов под магазины и другие коммерческие помещения стало распространенной практикой. Однако возникает вопрос: являются ли такие объекты коммерческой недвижимостью с юридической точки зрения? Какова ставка налога на доходы физических лиц (ИПН) при продаже таких объектов?

Вывод из жилого фонда

Ключевым моментом является оформление вывода из жилого фонда. Если квартира фактически используется как коммерческое помещение, необходимо пройти процедуру легализации этого процесса.

Ранее собственники могли использовать свои квартиры для нежилых нужд без разрешения государственных органов. Однако с 2019 года эта норма была отменена, и теперь требуется официальное оформление.

Этапы легализации переоборудования

Процедура вывода из жилого фонда включает несколько этапов:

• Посещение районного архитектора для уточнения возможности вывода помещения из жилого фонда.
• Получение заключения сейсмолога (для сейсмоопасных зон).
• Заказ топосъемки и архитектурно-планировочного задания через соответствующий портал.
• Получение нотариально заверенного согласия соседей.
• Разработка проекта и его согласование в органах архитектуры.
• Уведомление управления архитектуры о начале работ по переоборудованию.
• Оформление акта приемки помещения в эксплуатацию.
• Выкуп или аренда земельной доли у акимата.
• Регистрация помещения в органах юстиции как нежилого.

Только после завершения всех этих этапов квартира может быть официально признана нежилым помещением. Если же переоборудование было осуществлено без соблюдения этих процедур, квартира продолжает считаться жилой.

Налогообложение дохода от продажи

Согласно налоговому законодательству, доход от продажи коммерческой недвижимости подлежит обложению ИПН, так как он считается имущественным доходом. При этом, согласно статье 331 Налогового кодекса, доход от прироста стоимости при продаже недвижимости возникает при реализации:

• недвижимого имущества на территории страны;
• земельных участков и долей на территории страны.

Доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой продажи и ценой приобретения. Таким образом, если квартира была официально переоборудована под магазин и при ее продаже возник прирост стоимости, ставка ИПН составит 10%.

Если вам нужна консультация юриста или налогового эксперта, обратитесь к специалистам в этой области.